Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Abstract

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerin, genellikle ekonomik bakımdan daha dezavantajlı durumda olduğu varsayılan kiracıları koruyan bir yapıda olması, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi imkanını önemli ölçüde sınırlamaktadır. Kiraya veren ancak kanunda belirtilen hallerde kira sözleşmesini bildirim veya dava yoluyla sona erdirebilmektedir. Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin sebepler, kanunda kiraya verenden ileri gelen nedenler ile kiracıdan kaynaklanan nedenler şeklinde iki gruba ayrılarak düzenlenmiştir.Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olması, sözleşmenin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erdirilebildiği hallerden biri olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 352 f. 2'de düzenleme altına alınmıştır. İşte bu çalışmanın konusu, uygulamada kısaca iki haklı ihtar sebebiyle tahliye olarak isimlendirilen bu tahliye gerekçesinin doğması şartlarının ve hukuki sonuçlarının incelenmesidir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde genel olarak kiracıyı koruyucu bir yaklaşım benimseyen kanun koyucunun iki haklı ihtarı tahliye için haklı sebep olarak kabul etmesinin sebebi, kira bedelini zamanında ödememeyi alışkanlık haline getiren kiracının kendisine sağlanan koruma zırhını artık hak etmediği düşüncesi olsa gerektir.

The fact that the regulations regarding the lease agreements for residences and workplaces with roofs are generally in a structure that protects the tenants who are assumed to be in a more disadvantaged position in economic terms significantly limits the possibility of the lease agreement being terminated by the lessor. The grounds for termination of a lease by the lessor through litigation are regulated by law into two groups: grounds arising from the lessor and grounds arising from the tenant. The failure of the tenant to pay the rent on time, which results in the issuance of two justified notices, is regulated under Article 352, paragraph 2, of the Turkish Code of Obligations as one of the circumstances in which the lease can be terminated for reasons arising from the tenant. The subject of this study is to examine the conditions and legal consequences of this ground for eviction, which is briefly referred to in practice as eviction due to two justified notices. The reason why the legislator, who generally adopts a protective approach towards the tenant in residential and workplace lease agreements, accepts two justified notices as a justified reason for eviction is probably the idea that the tenant, who has made it a habit of not paying the rent on time, no longer deserves the protective armor provided to him.