Yapı Alacaklısı İpoteğinin Kurulması için Açılacak Dava Bağlamında Tapu Siciline Düşülecek Şerhin Hukuki Niteliği Üzerine Kısa Bir Değerlendirme

Abstract

Türk Medeni Kanunu (“TMK”), belirlemiş olduğu bazı özel durumlarda, belirli şartlarla kanuni ipotek haklarından istifade edilmesine izin vermiştir. Bu hakların birkısmı, tescil edilmelerine dahi gerek olmadan doğrudan sicil dışında doğmakta, diğerbir kısmı ise ilk olasılığa göre bir adım geride, lehtarına sadece bir ipotek hakkının tescil edilmesini isteme yetkisini vermektedir. İşte TMK m. 893 f.1 b.3 ve 895 vd.’da öngörülen yapı alacaklısı ipoteği de, ikinci gruba giren bir ipotek hakkı yapısı gösterir. Bu hak, özel olarak yapı alacaklıları konumundaki edimlerini yerine getirmiş yüklenici ve zanaatkârların ücret alacaklarını garanti altına almaktadır. Hakkın kurulması için belirli şartların yerine gelmiş olması aranmakta, bu şartlar yerine gelmişse, TMK m.895 f.2’de öngörülen (yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren başlamak üzere) 3aylık hak düşürücü süre içinde -ilgili taşınmazın malikinin bulunacağı tescil talebinde neticesinde- ipotek hakkının tapu sicil memuru tarafından düşülecek tescil kaydıyla kurulması temin edilmektedir. Olur da malik ilgili ipotek hakkının kurulmasına yönelikbir tescil talebinde bulunmazsa, yapı alacaklısı tarafından ona karşı bir ifa davası açılması kaçınılmaz olmakta, dava sonucunda elde edilecek karar da, tescilin yapılmasına esas teşkil edecek olan malikin tescil talebinin yerine geçmektedir. İşbu davada, bir şerh kaydının düşülmesi, kanuni ipotek hakkı lehtarının menfaatlerinin daha etkin biçimde korunması bakımından elzemdir. Söz konusu şerh kaydının hukuki niteliği ise tartışmalıdır. Ağırlıklı görüş, buradaki şerhin -meydana getireceği özel biretki nedeniyle- bir geçici tescil şerhi olduğu kanaatindedir. Oysa bu yaklaşımın ne denliyerinde bir yaklaşım oluşturduğu şüphelidir. İşbu çalışmamızın temel amacı, ağırlıklı görüşün ortaya koyduğu yaklaşım tarzına bir itiraz yükseltilerek ilgili şerhin hukuki niteliğinin içinde bulunulan hukuki kurgu da bir daha ele alınarak açıklığa kavuşturulmasıdır.

Turkish Civil Code (“TCC”) allows the establishment of statutorymortgage rights in certain special cases, under certain conditions. Some of these rightsarise directly without the need for registration to the land registry, while others, onlyallows the beneficiary to request (from the owner of the related immovable property onwhich the construction work has been operated) the registration of a mortgage right tothe land registry. Accordingly, the statutory mortgage rights of the tradesmen andbuilding contractors, stipulated under Art. 893 para.1 (3) and 895 et seq. TCC,constitutes a statutory mortgage right that belongs to the second group. This rightspecifically guarantees the fees of the tradesmen and contractors who have dulyfulfilled their obligations to the customer. For the establishment of such a mortgageright, certain specific conditions are required to be fulfilled, and if these are dulyfulfilled, the establishment of the mortgage right is provided with the registration to theland registry officer, following the registration request to be made by the owner of therelevant immovable property within the 3-month term stipulated in Art. 895 para.2 TCC(starting from the completion of the work undertaken). In the event that the owner failsto submit his/her registration request for the establishment of the relevant mortgageright, the tradesman or the building contractor -being the beneficiary of the right-should initiate a legal action against him/her, and the judgement to be obtained as aresult of the action will be replacing the said registration request of the owner. Duringthis legal action, the recording of an annotation is essential in order to effectivelyprotect the interests of the beneficiary of the statutory mortgage right. The legal natureof this annotation is highly debated. The predominant opinion in the legal literatureargues that this annotation must be understood as a temporary registration annotation,considering the special effect that it will bring about. However, the aptness of thisapproach is open to discussion. At this regard, the main purpose of this article is toraise an objection to the said predominant opinion and to clarify the legal nature of theannotation in question by considering the surrounding legal situation once again.