Teminat Amaçlı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Geçerliliği Üzerine Düşünceler

Abstract

Bir tür ön sözleşme özelliği gösteren taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden, uygulamada teminat amacıyla da yararlanıldığı görülmektedir. Bu çerçevede genellikle bir tüketim ödüncü sözleşmesi çerçevesinde geri ödemesi borçlanılan bir miktar paranın teminatı olarak, ödünç veren ve ödünç alan (veya duruma göre ilgili taşınmazın maliki konumunda olan bir başka üçüncü kişi) arasında bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedilmekte, bu sözleşmede de satış vaadinde bulunanın taşınmazla ilgili satışı gerçekleştirme borcunun vadesi, bizzat ödünç konusunun (duruma göre faiziyle) ödünç verene iade edileceği tarihe isabet ettirilmektedir. Yine söz konusu teminat amaçlı satış vaadi sözleşmelerinde, taşınmazının satışını gerçekleştirmeyi vaad edenin (yani ödünç alanın), ilgili tarihe kadar belirli bir miktar parayı (dönme cezası) -geri- ödeyerek (bu tutar tam olarak tüketim ödüncü sözleşmesindeki ödünç konusuna ve varsa ona eklenecek anapara faizine karşılık gelmektedir) sözleşmeden dönebileceği de bir yan kayıt olarak öngörülmektedir. Anılan teminat amaçlı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerin geçerlilikleri öğreti ve uygulamada ciddi biçimde tartışma konusu edilmiş, ilgili bağlamda farklı eksenlerde görüşler ileri sürülmüştür. İşbu çalışmamız, ilgili tartışmada alınması en isabetli olacak tavrın, gerekçeleriyle ortaya konulmasına odaklanmıştır.

It is a fact that preliminary contracts for real estate sales are used for security purposes in the legal practice. In such a transaction, a preliminary sales contract is concluded between the lender and the borrower (or, as the case may be with another thirdparty which is the owner of the related real estate), providing a security for the repayment of the loan amount by the borrower. In case where the said repayment is not effectuated, a sales contract between the parties will enter into effect, and following that the borrower (or the third-party owner) will have to transfer the ownership of the related real estate to the lender. That way the lender will obtain satisfaction with regard the loan repayment. Usually, such preliminary contracts also contain clauses which stipulate that in case the borrower will be properly able to repay the loan amount with its due interest (this will correspond to the so-called “termination penalty” under the preliminary sales contract), he will be entitled to a right to terminate the contract. The validity of the aforementioned promises is highly debated in the legal literature and practice. Different opinions have been put forward in this discussion. Accordingly, this article focuses on what will be the most appropriate solution of the problem, along with its due justification.